标题: [推荐]为什么还是不敢取消商品房预售制？ [打印本页]

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作者: LS李树身    时间: 2026-9-19 09:42     标题: [推荐]为什么还是不敢取消商品房预售制？

尽管商品房预售制导致大量购房者陷入“房未交、贷照还”的困境，但至今仍然不敢全面取消商品房预售制。这是为什么？

此间观察人士分析，这并不是不知道预售制的严重危害问题，而是房地产、银行、地方财政和房企债务早已被绑在一起了，任何“一刀切”式的改革都可能引发更大危机。

追根溯源，商品房预售制原本是购房者先付款、开发商先拿钱，在房屋尚未完工房企就能收到首付款，并通过购房者申请按揭贷款而获得资金。在房地产繁荣时期，开发商就是利用“拿地、预售、回款、再拿地”的高周转模式不断扩张的，同时也就把购房者的钱变成了推动房企加杠杆的燃料。

问题在于预售资金早就有明确的监管规定，就是说必须用于相关工程建设。可是白纸黑字的规定并没有阻止资金被挪用，也没能防止大量项目停工烂尾。在房企债务危机爆发之后，购房者没有拿到房子，却仍要继续偿还数十年的房贷，所以2022年就引发了波及多地的“停贷潮”。

暴露的这个根本问题，不只是开发商贪婪或企业管理失误，而是地方监管、银行放款和预售资金监管的全面失灵。于是只能把风险交给普通购房者承担，却把房地产繁荣带来的土地收入和政绩留给了地方政府。

而如今，一方面宣称要建立“房地产发展新模式”，提高预售门槛、推动现房销售；另一方面又不敢立即切断预售资金，因为很多房企已经严重缺血。若全面取消预售，开发商失去重要现金来源，那么就可能出现更多的违约、停工和倒闭发生；若继续维持，购房者也就仍然面临交房的风险。

2026年8月底的新规要求，继续预售的住宅项目原则上要等到主体结构封顶，并将购房资金纳入监管账户，同时推动现房销售。这足以说明确实在收紧预售制度，但并没有真正废除，而是在旧制度濒临失控时进行有限的修补。

据《南华早报》的分析，说出了部分现实之外，却也有意的把问题包装成“不得不面对的政策两难”。但我们必须指出，这场危机不是自然形成的，也不是单纯因为改革太快或太慢，而只能是长期依赖土地财政、房企高杠杆和预售融资模式不可避免的结果。

然而，房地产下滑也正在反噬地方财政，已经是明摆着的不争事实。据国家统计局的数据显示，2025年房地产开发投资下降17.2%；2026年上半年地方政府土地出让收入下降31.5%。房企不买地，地方财政就失去重要收入；地方财政恶化，又进一步削弱其处理烂尾楼和债务问题的能力。

所以说现在面对的不是如何重新吹大房地产泡沫，而是如何拆除自己建立起来的旧体系，同时避免系统性崩盘。显而易见，预售制是风险的来源之一，却也是维持房企现金流的工具；土地财政已经难以为继，却仍然被地方政府所依赖。

这种“明知有毒却无法拔除”的状态，正是当前房地产危机最真实的写照，而最终承担代价的，仍然可能还是普通购房者、地方纳税人和整个社会。

（注：配图来源网络图片库。）

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