新规！外墙面层计入建筑面积，公摊变大了？住建部：误读 
水许 发表在 辣眼时评 华声论坛 https://bbs.voc.com.cn/forum-76-1.html
3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》（编号为GB 55031-2022）正式实施。此次规范中提及的“外墙面层计入建筑面积”的条款，引起了网友的关注和热议。
该规范在建筑面积的计算规则上发生了变化，根据新《规范》3.1.1条，建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
同时，新规3.1.1条文说明，“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线。
这意味着，不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。
那么，新规对购房者会造成哪些影响？有市场消息认为，该规范将让房子的建筑（公摊）面积增加，得房率进一步下降。对此，住建部表示说法是误读。
新旧规范之间的区别是什么？
建筑面积的计算规则发生变化
实际上，新《规范》已经于去年公布。早在2022年8月25日，住建部官网就发布了《民用建筑通用规范》公告（国标编号GB 55031-2022），并指出本规范为强制性工程建设规范，今年3月1日新规正式实施后，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。
在此之前，国家标准的房屋建筑面积测算规范沿用2013年的版本。2013年12月，住建部曾发布《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，其中称：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
另外2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还明确指出，勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等不计入建筑面积。
南都·湾财社记者注意到，在2019年住房和城乡建设部办公厅发布的“民用建筑通用规范（征求意见稿）”中对建筑面积的条例与2013版本相同，但2023年正式发布的《民用建筑通用规范》却在建筑面积的计算规则上发生了变化。
两相对比之下可以看出，旧规范按照外墙结构外围水平面积之和计算，而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入。
这意味着，此前不计入建筑面积的外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积，新规后都需要算入建筑面积。
值得一提的是，2022年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》公开征求意见，其中提到，建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算；无围护结构的，以围护设施外表面的水平面积之和计算。可以看到，该种算法与最新的《民用建筑通用规范》保持了一致。
外墙面层计入建筑面积意味着什么？
业内：装饰装修比较多的楼宇或有影响
对于“外墙面层计入建筑面积”的新规，有部分网友认为，这意味着房子的建筑（公摊）面积增加，得房率进一步下降，恐增购房成本。对此住建部表示为误读。
事实上，不少熟悉房地产建筑领域的业内人士指出，该标准是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。
北京金诉律师事务所主任王玉臣就此规范向记者解释道，原本外墙就算建筑面积，新规的变化并不影响业主的套内使用面积。“实际上，在老的规定里，普通的外墙本身就算建筑面积，并不是新规定以后才开始算的，原本大量的外墙也是要计入业主的建筑面积的。这是一个常识性的误区，有些朋友有可能被小小地带了下节奏。”
那么外墙面层计入建筑面积对购房者是否有影响？王玉臣认为有影响，但影响有大小之分。
“毕竟计算建筑面积的公式发生了一定的调整，但是影响有大小之分。对于一些普通的住宅，如果主体外墙面没有太多的装饰装修，影响相对较小；但是对于装饰装修比较多的住宅，以及常规的商业楼，影响是比较大的。很多的商业楼外装修用了不少的幕墙，真正计算下来，额外增加的面积是不小的。”王玉臣说。
另一方面，王玉臣指出，对总房款可能会有一定的影响。对于按建筑面积计价的房屋，如果单价不变，建筑面积增加了，很可能会影响到老百姓的购房成本；再次，对房本面积也可能会有一定影响。房本面积上往往会显示建筑面积，建筑面积增加的话，显然也会出现在房本上。
对于市场上出现的种种言论，王玉臣建议购房者“要对新规的影响冷静理性分析，务必结合自己拟购买房屋的真实情况去判断，不要人云亦云。”
易居研究院研究总监严跃进同样分析指出，“此次事件需要客观看待，也需要各地积极做好解释，否则确实容易引起很多新问题。”
在严跃进看来，关于公摊面积的讨论确实也比较多，这也要求各地在落实此类政策的时候，要多做解释；另外此类政策客观上有助于规范房企的开发建设行为，在过去的计算方式下，各类偷面积的建筑设计非常多，这背后产生了很多建筑质量问题和设计问题。所以，新的计算方式本身有助于确保房企合规开发，减少各类小动作。
