社区业委会该归谁管？谁监管？(一)

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居住在城市内的居民区，基本上多有一个由业主选举产生的居民区业主委员会，退休后在居民区党组织的推荐下也成为业主委员会的一员。六年来，(又连任一届)作为业主委员会成员，总有一些想法，目前大多数业主委员会成员均为退休人员担任，年龄大、专业不对口、知识面不足，特别是财务方面如果遇到物业公司不作为、乱作为时很难掌管。为此我要问的是小区业主委员会该归谁管？谁监管？　

实际工作中,很多小区的财务帐委托给物业来经营管理,虽然财务报表交与业主委员会，时间长了,这些公共收益容易被实际管理人——物业企业支配使用，不少小区公共收益账目虽然在公告栏公布,但多数业主对物业公共收益很少关心，有的对小区公共收益包括哪些内容,业主也很难讲清楚。如果没有业主委员会的监管，物业收取的公共收益就会是一笔糊涂账。

业内人士认为,多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不十分了解,物业服务企业不主动公开小区公共收益,容易导致小区公共收益成为“糊涂账”。但一旦随着业主维权意识的逐渐提高,公共收益的使用往往会成为物业纠纷的一个焦点。

依据相关法律法规,未成立业主大会的,公共收益由建设单位或物业服务企业单独列账管理;已成立业主大会的,公共收益由业主委员会设立账户进行保管,使用公共收益的应当提交业主大会讨论。然而在实际工作中,对于公共收益的管理一直是物业监管的难点。多数物业服务企业往往将小区公共收益与企业财务放一起进行管理,省时省力，但这对于业主以及主管部门而言,要想准确了解小区有哪些公共收益,相对较难。

在实际工作中,许多业主不愿意或很难单独对小区公共收益进行监管,往往通过业主委员会这一组织。但一方面业委会本身成立较难,另一方面业委会本身是自治组织,其事务不属于行政部门管理,“一旦业主因公共收益问题与开发商或物业产生纠纷,还是走司法程序。”不过,维权过程相对比较艰难。

真正使公共收益取之于公、用之于公,还得破解小区公共收益监管上的难题。探索公共收益监管新模式,创新建立共管账户,规范保管、使用程序,让小区公共收益更“透明”。使小区物业与业主关系融洽。居民区的房管办和居委会应直接参与到公共收益的管理,能促使公共收益使用更加规范,用在我们小区的管理和建设上,把小区管理得更好。

为更好保障业主在小区公共收益方面的权益,要加强前期物业合同的规范制定与管理,以合同形式明确小区公共收益权属和管理情况,一旦发生权益纠纷时,可依据合同进行维权。既然小区公共收益属于全体业主,还是需要全体业主齐心协力共同守护。当然,这也离不开街道、社区的大力支持，更需要有关执法、懂行部门的加入，使小区物业管理尤其小区公共收益监管提供更完善的政策依据,提升对公共收益管理和使用的监管力度,让公共收益能真正造福于民。(莘梅老倪)

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